בשנים האחרונות , בניגוד לשנים עברו, מרבה בנק ישראל להתערב בשוק המשכנתאות ע"י פרסום תקנות ומגבלות חדשות מעת לעת.
למרות שתפקידו של בנק ישראל הוא בראש ובראשונה לדאוג ליציבות המערכת הבנקאית, חלקן של המגבלות שהטיל לאחרונה באו בראש ובראשונה להגן על נוטלי המשכנתאות הן מעצמם והן מהבנקים למשכנתאות תוך התערבותו בהרכב מסלולי המשכנתא המותאמים ללווים השונים.
שתי המגבלות העיקריות אותן הוציא הבנק מתייחסות למרכיב הריבית המשתנה בהרכב ההלוואה.
המגבלה הראשונה אותה הוציא הבנק לפני כשנתיים הגבילה את מרכיב מסלול הריביות המשתנות בטווח הקצר של עד 5 שנים ל33% מהרכב ההלוואה.
המגבלה השניה אותה הוציא הבנק לפני מספר חודשים מחייבת את הבנקים להתאים לפחות 33% מהרכב המשכנתא בריביות קבועות.
2 המגבלות הנ"ל עוררו דיונים רבים באם מסלולי הריבית המשתנה באים להטיב עם הלווים באמצעות נק' היציאה המובנות במסלול זה ושעורי הריבית הנמוכים ביחס למסלולי הריבית הקבועה או לחילופין להגדיל את מרכיב הסיכון בהלוואה בשל הסיכון לעליית שיעור הריבית בעתיד וביחד איתה גם החזר המשכנתא החודשי.
אל מול מסלולי הריבית המשתנה קיים מסלול הריבית הקבועה המאופיין בריבית גבוהה יותר ביחס לריבית המשתנה אך עם בטחון כי גובה הריבית יישאר קבוע לאורך כל תקופת המשכנתא.
בבואנו לבחון איזה מסלול נכון יותר ולאיזה לקוח - יש לאמוד תחילה את היתרונות, החסרונות והסיכונים הטמונים בכל מסלול ומסלול.
ריבית משתנה צמודה למדד
מסלול זה מאופיין בריבית אשר נקבעת ביום נטילת המשכנתא ומשתנה בעתיד בהתאם לעוגנים חיצוניים המשתנים בין הבנקים השונים. בנוסף, קרן ההלוואה במסלול זה צמודה למדד המחירים לצרכן (קיים מסלול דומה שאינו צמוד למדד)
יתרונות המסלול:
- מדובר בריבית נמוכה יחסית אשר מאפשרת החזר חודשי התחלתי נמוך יותר.
- במסלול זה יש נק' יציאה מובנות אשר בעת פירעון מוקדם של המשכנתא לא יינתנו קנסות פירעון מוקדם (ללא נק' יציאה מובנות יינתן קנס רק במידה והריבית ביום הסילוק תהיה נמוכה יותר מהריבית ביום בו ניטלה ההלוואה ? סיכוי נמוך לאור הריביות הנמוכות הקיימות כיום).
חסרונות המסלול:
- בשל המשבר הכלכלי העולמי הריביות בכל המסלולים המוצעים כיום נמצאות ברמות שפל היסטורי, הצפי הוא כי בעתיד כשהמשבר הכלכלי יסתיים הריביות תחלנה לעלות וביחד איתן ההחזר החודשי של המשכנתא. הלוואה במסלול זה טומנת בחובה סיכון גדול לעליות משמעותיות בהחזר החודשי העתידי עם עליית הריביות הצפויה.
- בנוסף קרן ההלוואה במסלול זה צמודה למדד המחירים לצרכן כך שההחזר החודשי צפוי לעלות לאורך השנים בשל השפעת המדד.
למי מתאים המסלול?
בשל הסיכונים הטמונים במסלול זה יש לשלבו רק כאשר ישנו סיכוי גבוה לפירעון חלקי או מלא של המשכנתא בטווח של השנים הקרובות כך שלא נושפע מעליית הריבית בהמשך. בנוסף, במידה ויכולת ההחזר החודשי נמוכה ביחס לגובה ההלוואה - נשלב מסלול זה בעיקר מחוסר ברירה אך בכל מקרה יש לקחת בחשבון כי ההחזר החודשי צפוי לעלות בהמשך ועלינו להיות מוכנים לכך לקראת מועד שינוי הריבית בעתיד.
ריבית קבועה צמודה למדד
מסלול זה מאופיין בריבית הנקבעת ביום נטילת המשכנתא ונשארת קבועה לאורך כל חיי המשכנתא. בנוסף, קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן (קיים מסלול דומה שאינו צמוד למדד).
יתרונות המסלול:
- הריבית אשר נקבעה ביום נטילת ההלוואה תישאר קבועה לאורך כל חיי המשכנתא כך שלא צפויות "קפיצות" בהחזר החודשי למעט עליה מתונה בשל השפעת המדד.
חסרונות המסלול:
- ריבית גבוהה יותר מהריבית במסלול הריבית המשתנה.
- קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.
- יתכנו קנסות פירעון מוקדם במידה והריבית ביום הסילוק תהיה נמוכה יותר מהריבית ביום בו ניטלה ההלוואה.
למי מתאים המסלול?
בשל הריביות הנמוכות הקיימות כיום במסלול זה ועל מנת לקבע אותן לאורך כל חיי המשכנתא יש לשלבו לגבי כל הסכומים אשר לא מתוכננים להיות מסולקים בהמשך. המסלול מתאים לכל מי שמעוניין במשכנתא יציבה יותר ביחס לריבית המשתנה.
לסיכום
כשמתלבטים באיזה מסלול לבחור ועבור איזה לווה יש לקחת בחשבון את יכולתנו לעמוד בשינויים משמעותיים בהחזר החודשי בעתיד וכן את יכולתנו וכוונתנו לפרוע חלק מהמשכנתא או את כולה בהמשך.
באופן כללי ובשל החשש לעליות ריבית בעתיד (חשש לו שותפים גם בנק ישראל והנגידה העומדת בראשו) הריבית המשתנה מומלצת אך ורק למי שצפוי לסלק את המשכנתא בעתיד. מסיבה זו בא הבנק והתערב בפעילות הבנקים למשכנתאות בצורת הגבלת מרכיב הריבית המשתנה בהלוואה וזאת על מנת להגן על הלווים ולמנוע שינויים משמעותיים בהחזר החודשי העתידי במידה והמשכנתא כולה תילקח במסלולים אלו.
לעומת זאת הריבית הקבועה מאפשרת לנו שקט וביטחון שההחזר החודשי לא יעלה לנו בעתיד בשל עליות ריבית בלתי צפויות למעט השפעת מדד המחירים לצרכן אשר גם אותה ניתן לנטרל באמצעות מסלול הרבית הקבועה שאינה צמודה למדד.
